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31 de Março de 2020

Inovações tecnológicas e o Direito Imobiliário

por Aurélio Viana

GEN Jurídico, Editor de Livro
Publicado por GEN Jurídico
há 2 meses

Inovaes tecnolgicas e o Direito Imobilirio

Muitos cientistas e filósofos vêm afirmando acertadamente que a humanidade atravessa um período de verdadeira transformação e ruptura com o passado, algo que se dá em função do avanço galopante das novas tecnologias.

É claro que esse sentimento de apreensão não é exclusivo de uma geração, afinal, sobre o homem de cada época recairá o espanto diante dos novos inventos. Basta pensar, por exemplo, no presumido êxtase dos homens ao testemunharem a “descoberta” da energia elétrica e toda a contemplação diante da criação da locomotiva à vapor, do avião ou do telefone. Entretanto, o momento atual é de incremento exponencial[1] das novas tecnologias, algo facilmente ilustrável pela invenção de carros autônomos[2], impressoras 3D e robôs inteligentes[3] e, para dar um exemplo extremo, o fato de recentemente o mundo se ver em estado de tensão com a possibilidade de um conflito bélico de grandes proporções ser protagonizado por drones, Inteligência artificial e ciberataques[4].

O Direito, claro, não fica imune às inovações tecnológicas, já que, cedo ou tarde, terá de regular os inevitáveis conflitos que naturalmente eclodirão. O Direito Imobiliário segue essa tônica e aos profissionais dessa área se apresenta um admirável mundo novo.

Neste brevíssimo texto, indico algumas inovações tecnológicas que começam a impactar no diaadia dos profissionais do mercado imobiliário e que, por isso mesmo, demandam reflexões jurídicas. É preciso advertir, entretanto, que não pretendo formular profecias e nem apresentar soluções aos intrincados problemas que começam a surgir. O objetivo, portanto, é muito mais modesto, pois se resume a apenas noticiar algumas inovações, fomentando o debate sobre elas.

Airbnb em condomínio

A rigor, a “locação” através do uso do aplicativo Airbnb não é assunto tão novo, pois a discussão já ultrapassou os umbrais dos condomínios e ingressou no Judiciário.

A praticidade do aplicativo é formidável, isso porque, em poucos minutos, sem burocracia e sem grandes questionamentos, firma-se um contrato de utilização de um bem imóvel por um certo período de tempo. Entretanto, tamanha facilidade pode se converter em grandiosos aborrecimentos, pois, sem meias palavras, o proprietário recebe um estranho em sua casa, e nada garante que o hóspede respeitará as mais elementares regras de convivência, as orientações feitas pelo anfitrião quanto ao cumprimento de regras condominiais ou que terá o mínimo de zelo com o imóvel.

A (in) segurança, a propósito, afigura-se com importante aspecto para levar a discussão ao Judiciário, algo que se dá por conta do questionamento quanto à possibilidade de um condômino acolher usuários do Airbnb em sua unidade, naqueles casos de condomínio edilício ou condomínio de casas. Isso porque, em tese, implanta-se um fator de ameaça aos demais condôminos.

Além do mais, surgem outros questionamentos: i) como há contrapartida financeira, não seria um desvirtuamento da destinação do imóvel residencial para comercial? ii) É necessária expressa autorização na Convenção do Condomínio? iii) Trata-se de locação por temporada, com plena aplicabilidade da Lei de Locações (Lei 8.245/91)?

Enfim, estas são apenas algumas questões a serem respondidas, mas que, evidentemente, indicam uma tendência do uso de novas tecnologias no Direito Imobiliário, no caso, a locação/hospedagem ajustada facilmente pelo aplicativo.

A temática já vem sendo apreciada pelo judiciário, com destaque para o julgamento do Superior Tribunal de Justiça, capaz de uniformizar o entendimento jurisprudencial, o que nos recomenda aguardar o julgamento do REsp nº 1819075.

Assembleias virtuais

São incontáveis os problemas condominiais, decorrentes das mais variadas causas. No entanto, pode-se dizer, com certa segurança, que as discussões mais comuns se resumem à perturbação do sossego, controvérsia sobre o valor da taxa condominial e disputas generalizadas envolvendo as vagas de garagem (área de manobra, “esbarrões” entre veículos, tamanho das vagas etc).

O pior de tudo é que toda a mágoa e sentimento de disputa acabam desaguando em debates acirrados nas assembleias condominiais, que se transformam, não raras vezes, num ambiente inóspito. Por desinteresse ou para evitar prolongadas discussões, é comum o condômino “fugir” da assembleia, o que gera, estatisticamente, uma participação média inferior a 20% da totalidade de condôminos.

Por isso mesmo, as assembleias virtuais se apresentam como algo atrativo, na medida em que colaborariam para aumentar a participação dos condôminos e, ao mesmo tempo (em tese) evitariam desgastes e inócuas discussões, tão corriqueiras nesse ambiente. É claro que não se pode ser ingênuo e acreditar que a realização de uma assembleia de condomínio virtual impedirá as discussões ou necessariamente as tornará arrefecidas, pois qualquer pessoa que participa de grupos de whatsapp bem sabe que são comuns conflitos e debates acalorados, até mesmo entre amigos e familiares que se gostam. Contudo, a depender do layout da plataforma digital e de uma adequada preparação jurídica prévia à assembleia virtual, poderia haver mais objetividade nas votações e consequentemente menor desgaste.

A propósito, atualmente já existem aplicativos ofertados no mercado que permitem a discussão sobre os temas indicados na ordem do dia, bem como para o cômputo dos votos, que são feitos diretamente no aplicativo de assembleia virtual.

Há, aliás, um Projeto de Lei, a saber, de nº 548/2019, que de algum modo pretende autorizar o uso de tal tecnologia[5].

No entanto, a sua plena implementação passa por um necessário processo de regulamentação e, em nossa opinião, é imprescindível que haja expressa autorização na Convenção de Condomínio.

Lei geral de proteção de dados e sua aplicabilidade aos condomínios

A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (Lei 13.709/18, também conhecida como LGPD) inova ao conferir tratamento próprio à relevantíssima questão envolvendo os dados pessoais, entendidos estes, legalmente, como informações relacionadas a pessoa natural identificada ou identificável. Trata-se de temática nuclear da nossa sociedade, afinal, como vem sendo afirmado, os dados pessoais são o novo petróleo[6], na medida em que, uma vez tratados, revelam as preferências de seus titulares e, por conseguinte, as suas tendências de consumo e até mesmo suas inclinações político-partidárias, gerando possíveis desequilíbrios na balança democrática. Com um pouco de audácia e destreza tecnológica, cria-se um ambiente fértil em que os titulares de dados são facilmente capturados por diversos grupos empresariais e políticos[7].

A LGPD, que passará a vigorar integralmente a partir de agosto de 2020[8], é aplicável a qualquer operação de tratamento realizada por pessoa natural ou por pessoa jurídica de direito público ou privado (arts. 3º e 4º).

É nesse ponto, aliás, que surge, do referido comando normativo, a associação com o Direito Imobiliário.

Isso porque, é bastante óbvio que os agentes empresariais do mercado imobiliário – construtoras e incorporadoras; redes imobiliárias e corretores de imóveis; administradoras de condomínio; conservadoras etc – serão submetidos ao regime da lei.

No entanto, para além da aplicação a esses atores do mercado, nasce a indagação sobre a possibilidade de se impor o regramento da LGPD aos condomínios, na medida em que, a rigor, não possuem personalidade jurídica, embora detenham personalidade judiciária. Levando-se em conta os contornos da lei e os dispositivos indicados, é de se presumir que doutrina e jurisprudência considerarão que os condomínios (residenciais, comerciais ou mistos) serão submetidos ao regime da LGPD, algo que exigirá dos administradores uma radical mudança de mentalidade e, talvez, ser-lhes-á imposta até a obrigatoriedade de contratação de um controlador, entendido este, nos termos da LGPD, como a pessoa natural ou jurídica a quem competem as decisões referentes ao tratamento de dados pessoais[9].

Perceba-se que os condomínios – sobretudo os grandes – guardam um grande volume de dados, podendo-se citar: os dados dos condôminos, fornecedores, funcionários, visitantes etc. Em se tratando de prédios comerciais, a quantidade de dados captados diariamente pode ser absurda, por causa do vaivém em suas salas e lojas. Sabe-se que, por alegados motivos de segurança, é bastante comum a exigência de apresentação de documento de identidade, sendo habitual também a captura de uma foto do visitante, algo que, nos dizeres da LGPD, pode ser considerado um dado pessoal sensível, sobretudo se houver recurso de reconhecimento facial ou coleta de outros dados biométricos, como digitais ou leitura de íris[10].

Nesse cenário, imagine quantos empresários podem lucrar com o uso dos dados de condomínios em que residem mais de mil pessoas, tipo de empreendimento muito comum nas grandes metrópoles brasileiras. Pense-se, por outro lado, no quão arriscado pode se tornar a exposição, divulgação e tratamento inadequados de tais dados, afinal, em se tratando de privacidade, há muito se desenhou um “direito de estar só”[11], cujo contorno jurídico deve passar por um processo de ressignificação diante das novas tecnologias, na medida em que o tratamento de dados pessoais pode implicar na perda da autonomia, da individualidade e da liberdade das pessoas[12].

Fato é que se antevê o triunfo da corrente que entenda pela aplicação das normas da LGPD aos condomínios, exigindo-se, por isso mesmo, uma mudança comportamental na guarda e tratamento de dados pessoais. À evidência, o assunto deve ser discutido e deliberado em assembleia de condomínio, com presumível necessidade de se alterar a Convenção ou do Regimento Interno.

Contratos eletrônicos, smart contracts e as locações na “palma da mão”

Constata-se, nos últimos anos, uma inequívoca ampliação da contratação por meio digital. A propósito, no diaadia da advocacia é fácil se deparar com negócios jurídicos de considerável conteúdo econômico firmados de modo integralmente digital.

Realmente, os aplicativos nos rodeiam e nos gerenciam e, quando se dá conta, nos valemos deles para praticamente todas as interações pessoais e profissionais. Os utilizamos para pedir comida ou para contratar serviços de um encanador ou de um advogado[13], para conversar com colegas de trabalho, viajar ou para adquirir uma parafernália qualquer. Nada de assinar papéis, muito menos reconhecer firma em cartório. Não se paga mais com papel-moeda (notas ou moedas), é tudo virtual, imaterial, “clickalizado”, até a gorjeta do entregador é materialmente inexistente.

Apesar do impulso nos últimos anos, induzido pela epidemia de venda dos smartphones, não é de hoje que a forma dos contratos vem sofrendo modificações. Quanto a esse aspecto, basta lembrar do denominado shrinkwrap[14] e, mais recentemente, do clickwrap[15] e browsewrap[16]; que se apresentam como formas de contratação muito distintas das tradicionais, dispensando-se o papel, assinaturas e demais “penduricalhos”.

As potencialidades oferecidas pelas novas tecnologias, somadas a uma mudança no próprio modo de interpretação dos elementos componentes das relações contratuais, promovem sérios impactos no Direito Imobiliário, este que, tradicionalmente, é marcado pela importância do instituto do contrato, a ponto de coroar e valorizar advogados que confeccionam instrumentos contratuais extensos, repletos de cláusulas labirínticas.

Por isso mesmo, já é possível baixar aplicativos que prometem o serviço de locação de imóveis – leia-se, locação tradicional – não se tratando, pois, da modalidade Airbnb.

Além do mais, gostaria de registar algo um pouco mais futurístico, mas de plena viabilidade operacional e jurídica. Estou me referindo à possibilidade de utilização de smart contract no Direito Imobiliário, sobretudo no caso de locação de imóveis.

Segundo Peck Pinheiro, Weber e Oliveira Neto, “o smart contract é um contrato que se autocelebra e/ou se autoexecuta”. Dão, como exemplo de “contrato inteligente”, a compra e venda numa máquina de refrigerante, pois, ao se inserir o valor, o refrigerante é mecanicamente liberado[17].

A “grande sacada” do smart contract é que ele permite uma execução espantosamente mais rápida do que um contrato tradicional.

A título exemplificativo, no caso de inadimplência no pagamento do aluguel, havendo garantia locatícia[18], uma ação de despejo por falta de pagamento pode demorar vários anos – entre quatro ou cinco – conforme média de duração de processos em nosso país. Mesmo no caso de antecipação dos efeitos da tutela ou de concessão de liminar – nos casos de contrato sem garantia locatícia – é comum que uma ordem de desocupação somente seja cumprida após vários meses, em função da alta e notória carga de trabalho do Judiciário.

Um smart contract, sendo auto executável, poderia impedir que o locatário inadimplente acesse o imóvel, tão logo constate o atraso no pagamento dos alugueres, liberando a entrada somente após a integral quitação da dívida[19]. Do ponto de vista operacional, o procedimento seria relativamente simples, já que bastaria implantar um mecanismo de trancamento automático, como se vê nos hotéis, que entregam cartões de acesso aos seus hóspedes.

É claro que um contrato de locação auto executável instauraria grande controvérsia jurisprudencial, dada a antevista possibilidade de invocação de ausência de proporcionalidade e razoabilidade, alegação de exercício arbitrário das próprias razões etc. De todo modo, dentro do atual contexto tecnológico em que vivemos, é algo atrativo e que, se convencer os principais partícipes do mercado imobiliário, pode ser realmente implementado.

Transações imobiliárias e o uso do blockchain

O blockchain é uma tecnologia relativamente recente, criada como suporte para emissão e circulação do Bitcoin (espécie de moeda ou ativo virtual). Por se tratar de um protocolo que funciona “em cadeia”, fala-se que é inviolável, isto é, as operações do blockchain são extremamente seguras. Importante notar também que o blockchain dispensa uma autoridade central e, indo direto ao ponto que nos interessa, já se cogita a realização de negócios imobiliários com o uso de blockchain. Mais do que isso, se antevê a sua utilização para auxílio ou até substituição do sistema cartorário, como se sabe, regido pela Lei 6.015/15.

Num cenário futurista, as informações sobre os imóveis estariam disponíveis a partir da ferramenta blockchain, sendo possível a utilização da referida tecnologia até mesmo para a realização de transações imobiliárias, situação em que se dispensaria a participação dos cartórios (de notas e de registro de imóveis). Claro que uma inovação dessa natureza e importância dependeria de uma série de fatores e, à obviedade, de alterações na legislação pátria.

Entretanto, já há toda uma movimentação nesse sentido, tendo sido noticiado, há pouco tempo, transação imobiliária com o uso de blockchain[20].

De todo modo, apesar de o blockchain se apresentar como potencial carrasco dos cartórios, é inquestionável a recepção da tecnologia pelas serventias extrajudiciais, bastando lembrar que o Provimento 89/2019 do CNJ fornece todas as condições necessárias para a prática de atos cartorários por meio exclusivamente eletrônico. Aliás, o referido Provimento regulamenta o Código Nacional de Matrículas e o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, dentre outros. De se aguardar para saber “até onde vai” a tecnologia.

E tem mais, muito mais…

Tudo faz crer que haverá um aumento substancial no número de projetos de construção de casas inteligentes, com suas funcionalidades controláveis à distância por meio de aplicativos.

Posso indicar, ainda, outros pontos que não parecem pouco relevantes, como é o caso da possível violação da privacidade decorrente do uso de drone, isso porque, como se sabe, referidos aparelhos são normalmente equipados com câmeras e por isso mesmo são capazes de violar a privacidade dos condôminos, registrando momentos de nudez e até intimidade entre casais, apenas para dar exemplos, assunto que pode – talvez deva – ser tratado na Convenção de Condomínio ou Regimento Interno.

Em acréscimo, de se registrar a verdadeira invasão de startups no mercado imobiliário, que oferecem os mais variados serviços, tais como: aprovação de alvarás ou licenciamentos on-line, gerenciamento de obras, personalização de imóveis, aplicativos de administração de condomínios, dentre outros. Há, aliás, startups voltadas ao financiamento imobiliário, as fintechs, que prometem taxas de juros bem mais atrativas se comparadas àquelas oferecidas pelos agentes bancários tradicionais.

Algumas construtoras começam a aceitar moedas digitais – por exemplo, o bitcoin – como sucedâneo das formas tradicionais de pagamento do preço em contratos de compra e venda de imóveis. Dada a variação diária do valor de tais moedas, exige-se grande destreza na elaboração de um contrato com tais características, sobretudo diante da possibilidade de desistência ou rescisão da compra, matéria revigorada pela Lei 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário.

Pelo fato de o setor imobiliário se apresentar como um campo fértil ao surgimento de controvérsias, não se pode desprezar a possibilidade de um problema jurídico ser solucionado mediante negociação, conciliação ou mediação, portanto, sem a participação de um juiz, afinal, sabe-se que o Judiciário é incapaz de julgar, com um mínimo de celeridade, os casos a ele submetidos. Por isso mesmo, ganha força a busca pela implementação e efetivação de meios alternativos de solução de conflitos (ADRs – alternative dispute resolution), aquilo que a doutrina chama, há décadas, de meios multiportas, gerando um deslocamento da solução desse tipo de demanda para outros centros, que não exclusivamente o Judiciário.

Ocorre que, muito mais do que um simples meio alternativo de solução de conflito, ganham cada vez mais espaço as plataformas online de resolução de conflitos, conhecidas pela sigla ODR (Online dispute resolution). Trata-se, em simples linhas, de uma forma de solução de conflitos que ocorre total ou parcialmente no ciberespaço[21] e pode incrementar os métodos tradicionais de solução alternativa de conflitos, sobretudo com o uso de algoritmos de Inteligência Artificial[22] que dispensam a intervenção humana e torna a aproximação das partes envolvidas no conflito muito mais célere[23]. Não se trata de usar uma plataforma desse tipo apenas para conflitos de pequena relevância financeira, sendo possível o seu uso para disputas mais complexas, como as condominiais e envolvendo locação de imóveis[24].

Portanto, como afirmado no início, é um novo mundo que se apresenta aos profissionais da área imobiliária. O importante e inadiável é perceber que as tecnologias avançam de modo exponencial e impactam no nosso diaadia, exigindo de nós, profissionais, uma postura inovadora e reflexiva.

A tecnologia não se curva ao Direito. Não espera por ele e muitas vezes com ele conflita. Nesse cenário de caos e inovação, a única constância é a necessidade de reflexão que se impõe aos profissionais do mercado imobiliário e artífices das leis.

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[1] Não se trata, portanto, de crescimento linear ou constante. No caso de crescimento exponencial, há uma espécie de salto, o que torna desafiador ou praticamente impossível fazer prognósticos adequados.

[2] https://www.youtube.com/watch?v=uCQ1DP_57qM

[3] https://canaltech.com.br/robotica/japao-cria-robo-com-inteligencia-artificial-que-faz-servicos-de-co...

[4] Trata-se de uma referência ao ataque contra o general Qassem Soleimani, executado por um drone americano e que gerou risco de ciberataques iranianos, como forma de retaliação.

[5] Importante mencionar que a Lei 13.777/2018, alteradora do Código Civil, ao instituir o denominado “Condomínio em multipropriedade”, contemplou a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico, embora tenha tratado do assunto de modo singelo, exigindo a previsão desse tipo de assembleia no Regimento do Condomínio em Multipropriedade. Conferir art. 1.358-Q do Código Civil.

[6] A ideia é de autoria controversa e vem sendo reproduzida por muitas pessoas, mas parece ter sido eternizada por Meglena Kuneva, comissária encarregada dos direitos dos consumidores da União Europeia. Conferir: BRANCHER, Paulo Marcos Rodrigues; KUJAWSKI, Fábio Ferreira; CASTELLANO, Ana Carolina Heringer Costa. Princípios gerais de proteção de dados pessoais: Uma análise dos princípios elencados no art. da Lei nº 13.709/2018 (LGPD). In: BRANCHER, Paulo Marcos Rodrigues.; BEPPU, Ana Cláudia. (Org.). Proteção de Dados Pessoais no Brasil: Uma nova visão a partir da Lei nº 13.709/2018. 1ed. Belo Horizonte: Fórum, 2019, v. 1, p. 63-85.

[7] Conferir: https://g1.globo.com/economia/tecnologia/noticia/2019/01/09/cambridge-analytica-se-declara-culpada-por-uso-de-dados-do-facebook.ghtml

[8] A Lei 13.709/18 foi aprovada contendo dois períodos distintos de vacatio. Segundo o art. 65, o início da vigência seria 28 de dezembro de 2018, em relação aos seguintes artigos: 55-A, 55-B, 55-C, 55-D, 55-E, 55-F, 55-G, 55-H, 55-I, 55-J, 55-K, 55-L, 58-A e 58-B. Quando aos demais dispositivos legais, a vacatio seria de 24 (vinte e quatro) meses após a data de sua publicação. Contudo, há que se mencionar a existência de um projeto de Lei que pretende prorrogar o período de vacatio do restante da lei, ainda em tramitação no Congresso, algo que gera grande incerteza sobre a efetiva data em que a lei passará a vigorar.

[9] Art. 5º, inciso VI.

[10] Art. 5º Para os fins desta Lei, considera-se: […] II – dado pessoal sensível: dado pessoal sobre origem racial ou étnica, convicção religiosa, opinião política, filiação a sindicato ou a organização de caráter religioso, filosófico ou político, dado referente à saúde ou à vida sexual, dado genético ou biométrico, quando vinculado a uma pessoa natural;

[11] SCHWARTZ, Paul. The Computer in German and American Constitutional Law: Towards an American Right of Informational Self-Determination. The American Journal of Comparative Law. Berkeley: American Society of Comparative Law. v. 37, n. 04, p. 675-701, Fall. 1989; WARREN, Samuel; BRANDEIS, Louis. The Right to Privacy. Harvard Law Review, 193, (1890).

[12] DONEDA, Danilo. Da privacidade à proteção de dados pessoais: elementos da formação da Lei geral de proteção de dados. 2. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2019, p. 23.

[13] Já se inventou uma espécie de “Uber dos advogados”, por mais estranho que possa parecer.

[14] “A distribuição de bens e serviços, a partir do shrinkwrap consiste em duas etapas, quais sejam: a primeira, o adquirente compra um software de prateleira (“off-the-shelf”), concluindo o contrato de compra e venda nesse momento (oferta e aceitação); a segunda, o adquirente tomava conhecimento dos termos da licença a partir da instalação do programa de computador que vinha, geralmente, dentro de um pacote que embala o CD de instalação”. HIRATA, Alessandro; LIMA, Cíntia Rosa Pereira de. Cláusulas gerais e contrato de adesão via internet (browsewrap and clickwrap agreements). In: PARENTONI, Leonardo (Coord); GONTIJO, Bruno Miranda; LIMA, Henrique Cunha Souza (Orgs.) Direito, tecnologia e inovação. vol. 1. Belo Horizonte: Editora D’Plácido, 2018, p. 395-416.

[15] “Os contratos de adesão na modalidade clickwrap são específicos, pois o assentimento do aderente é expresso, ou seja, por meio de um clique em expressões pré-formuladas”. HIRATA, Alessandro; LIMA, Cíntia Rosa Pereira de. Cláusulas gerais e contrato de adesão via internet (browsewrap and clickwrap agreements). In: PARENTONI, Leonardo (Coord); GONTIJO, Bruno Miranda; LIMA, Henrique Cunha Souza (Orgs.) Direito, tecnologia e inovação. vol. 1. Belo Horizonte: Editora D’Plácido, 2018, p. 395-416

[16] “O browsewrap demanda pouca ou nenhuma interação com o usuário, que, usualmente, nem chega a tomar conhecimento de sua existência, haja vista o formato utilizado para a exposição do hyperlink, isto é, indicado com letras minúsculas, no canto inferior da página da internet (geralmente não visível quando se acessa o site)” HIRATA, Alessandro; LIMA, Cíntia Rosa Pereira de. Cláusulas gerais e contrato de adesão via internet (browsewrap and clickwrap agreements). In: PARENTONI, Leonardo (Coord); GONTIJO, Bruno Miranda; LIMA, Henrique Cunha Souza (Orgs.) Direito, tecnologia e inovação. vol. 1. Belo Horizonte: Editora D’Plácido, 2018, p. 395-416.

[17] PINHEIRO, Patrícia Peck; WEBER, Sandra Paula Tomazi; NETO, Antônio Alves de Oliveira. Fundamentos dos negócios e contratos digitais. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2019, p. 119.

[18] Conforme art. 59, § 1º, inciso IX da Lei 8.245/91, deve-se conceder liminar para desocupação no prazo de 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução correspondente a 3 meses de aluguel, caso ocorra “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”. Apesar disso, mesmo nos casos de contrato de locação que possua uma das modalidades de garantia, é possível formular pedido de antecipação dos efeitos da tutela, para evitar maior prejuízo ao locador, algo que vem sendo acolhido, em parte, pelo nosso direito jurisprudencial.

[19] Segundo Erick Navarro: “Os smart contracts podem, em tese, ser utilizados também para formalizar relações jurídicas clássicas, como as de locação. Imagine-se um contrato de locação com pagamento em criptomoedas e uma fechadura eletrônica com tecnologia IOT. Em caso de inadimplemento do locatário, a fechadura simplesmente trava e só pode ser aberta pela parte de dentro ou pelo locador. Nesse caso, o algoritmo inscrito no blockchain operou algo parecido com a execução

de um despejo”. WOLKART, Erick Navarro. Análise econômica e comportamental do processo civil: como promover a cooperação para enfrentar a tragédia da Justiça no processo civil brasileiro. Rio de Janeiro: UERJ, 2018 (tese de doutoramento), p. 713.

[20] https://www.gazetadopovo.com.br/economia/breves/cyrela-faz-primeira-transacao-imobiliaria-inteiramente-via-blockchain-do-pais/

[21] LIMA, Gabriela Vasconcelos; FEITOSA, Gustavo Raposo Pereira. Online Dispute Resolution (ODR): a solução de conflitos e as novas tecnologias. Revista do Direito (Santa Cruz do Sul. Online), v. 3, p. 53-70, 2017, p. 61.

[22] As novas tecnologias e a Inteligência Artificial já chegaram no Direito e prometem empreender verdadeira revolução, pois, falando-se de um modo bem claro, a Inteligência Artificial corresponde à possibilidade de máquinas (algoritmos) desempenharem funções tipicamente humanas, inclusive funções cognitivas dotadas de grande complexidade, algo inimaginável até o início do século passado. Sobre o assunto, já tivemos oportunidade de escrever alguns textos que, embora modestos, ajudam na compreensão da temática. Nesse sentido, sugere-se a leitura, dentre outros, de textos que já publicamos: https://www.conjur.com.br/2018-jan-22/opiniao-deslocar-funcao-decisoria-maquinas-perigoso e também: https://emporiododireito.com.br/leitura/abdpro-90-discricionariedade-algoritmicaeo-teste-de-turing...

[23] O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais inaugurou, recentemente, um “Posto de Atendimento Pré-processual (Papre) Imobiliário, vinculado ao Centro Judiciário de Soluções de Conflitos e Cidadania, que tem como objetivo “desafogar” o Judiciário. Trata-se, à evidência, de um indicativo da tendência de tentativa de desjudicialização. Conferir: https://www.tjmg.jus.br/portal-tjmg/noticias/tjmg-inaugura-posto-de-atendimento-pre-processual-paraosegmento-imobiliario.htm#!

[24] WOLKART, Erick Navarro. Análise econômica e comportamental do processo civil: como promover a cooperação para enfrentar a tragédia da Justiça no processo civil brasileiro. Rio de Janeiro: UERJ, 2018 (tese de doutoramento), p. 703-707.


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